Древний Рим называли каменным мешком. В городе было тесно, а люди всё прибывали и прибывали. Город быстро разрастался.
Не удивительно, что Рим очень рано начал расти ввысь и застраиваться многоэтажками. Эти многоэтажки назывались INSULA. Чем меньше земли занимала инсула, тем лучше. Например, одна из инсул на Марсовом Поле занимала площадь всего 30 x 31 м.
В IV в. в эпоху Константина Великого в Городе было 1790 частных особняков (DOMUS). Тогда как инсул было 46 602. Правда, для такого количества многоэтажек площади в Риме не хватило бы, поэтому сейчас считается, что имелись в виду не отдельные дома, а части таких домов с отдельными входами (по-нашему, подъезды).
Уже в III в. до н.э. здания строили в три этажа и выше. У подножия Капитолия стояли инсулы, крыши которых торчали вровень с вершиной холма. 4 - 5 этажей были нормой.
Император Август специальным законом запретил строить дома выше 20 метров. Если считать, что высота этажа – 3 метра, то при Августе строились дома в 6 этажей + мансарда. Хотели строить и выше, но запретили.
Император Траян ограничил высоту домов еще жестче – максимум 17 метров.
Почему понадобились эти запреты? Дело в неустойчивости конструкции. Обвалы и пожары происходили постоянно, люди гибли. Но это не беспокоило домовладельцев, им как раз было выгодно строить инсулу повыше, заселить побольше людей и получать с них деньги. Ни о какой безопасности жилья речи не шло.
Инсулами владели богатые римляне. Они сдавали в них квартиры и получали прибыль. Это были доходные дома. Цицерон, например, владел как минимум двумя доходными домами в Риме: один находился на улице Аргилет, это почти самый центр, между злачным районом Субура (там были лучшие публичные дома) и форумом - т.е. где-то в совр. районе Monti. Эти доходные дома он получил как часть приданого своей жены, Теренции (она была из очень состоятельной семьи).
На прибыль с этих двух доходных домов сын Цицерона жил в Афинах, где обучался философии и риторике. И Цицерон очень переживал, что бедному мальчику может не хватать денег и не будет ли он чувствовать себя ущербным рядом со сверстниками из еще более богатых римских семей.
Помещения в инсулах были разными - на любой вкус и кошелек. Можно снять просторную квартиру площадью 100 или 150 м2. Такая квартира могла быть очень даже прилично украшена росписями и мозаичными полами, вход оформлен колоннами.
Квартиру такого типа не гнушались снимать знатные римляне и видные политики. Например, Сулла происходил из обедневшей семьи, поэтому в молодости ему приходилось снимать скромную квартирку. Когда дела у Суллы пошли в гору, он смог потянуть аренду уже целого этажа инсулы.
Аренда квартиры стоила безумно дорого. Снимать квартиру в Риме было в 4 раза дороже, чем в каком-либо другом месте. И, видимо, до 2000 сестерциев за квартиру в год платило большинство жителей Рима. А друг Цицерона за свою квартиру платил 10 тыс. в год.
Почему в Риме была такая дорогая аренда? Конечно, это престиж столицы и цена самой земли. Но это еще и спекуляция.
Все важные и богатые владельцы инсул никогда не занимались сдачей квартир в аренду сами.В Древнем Риме тоже были «риелторы». Они брали дома в аренду у владельцев, а затем сдавали жильцам отдельные квартиры и коммерческие помещения, располагавшиеся обычно на первом этаже, а разницу забирали себе.
